近50城调整认房认贷政策：结清首套房贷可执行首套贷款政策

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降低首付比例、调整首套房认定标准，今年以来，多地优化“认房认贷”政策释放楼市调控积极信号。

据澎湃新闻不完全统计，自今年3月以来，至少包括天津、甘肃白银、山东烟台、山东济南、湖北监利、贵州六盘水、河南驻马店、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、湖南株洲、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳、河南周口、河南信阳、贵州遵义、河南濮阳、安徽阜阳、湖北咸宁、广东肇庆、湖南岳阳、湖北襄阳、四川自贡、浙江温州、山西太原、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安阳、安徽亳州、江苏连云港、河南焦作、广西钦州、江苏镇江、河南三门峡、江西樟树、宁夏银川、四川泸州、河北廊坊、四川乐山、甘肃兰州、江苏南京、河南郑州等44城，以及浙江金华磐安县、贵州晴隆县、湖北黄石阳新县、江西九江市修水县、湖北神农架林区等地优化“认房认贷”政策，多地明确对已结清首套房贷的居民，再买房可执行首套房贷款政策。

郑州为首个调整“认房又认贷”的城市

今年3月1日，河南省郑州市人民政府办公厅发布《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，明确对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，该政策其实就是取消了改善型住房的“认房又认贷”政策，即不再看是否有首套房了，如果贷款偿清，贷款即按首套房流程走。这也相当于放松了限贷的标准，使得此类群体后续可以按首套比例购房，实际上也是降低了购房的首付比例。从中也可以看出，郑州对改善型购房需求给予了很多支持性政策，这一点也符合当前购房市场的主流政策，即保障刚需、支持改善，后续大户型等交易势必会加快，对于房企的项目去库存也有积极作用。

贝壳研究院指出，该政策即明确取消了“认房又认贷”，将实质性降低购房成本，激发改善换房需求释放，加快郑州市场筑底修复，郑州也成为首个取消“认房又认贷”的城市。

郑州之后，全国多地跟进该政策。

以贵州贵阳为例，4月28日晚间，贵阳市人民政府发布《筑府办发〔2022〕12号市人民政府办公厅关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》，其中明确，对拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通住房的，支持、引导金融机构执行首套房贷款政策。

除了贵阳，驻马店、宜春、景德镇、株洲、宝鸡、蚌埠、洛阳、遵义、肇庆等多个城市执行上述政策。

也有部分城市明确，在还清贷款的同时，居民在本市需无房，才可执行首套房贷款政策。

以天津为例，9月16日，据“天津住建”，天津市住房城乡建设委等7部门联合发布《关于进一步完善房地产调控政策促进房地产业健康发展的通知》，在优化住房信贷政策方面提及，对于已结清购房贷款且在本市无房的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买住房的，按首套房贷款政策执行。

首套房首付款低至两成

在调整首套房认定标准的同时，多地下调首付比例，部分城市首套房首付比例低至两成。

以上述提及的贵阳来说，新政提及鼓励、引导金融机构实行首套房贷款首付20%政策。

洛阳在新政中也明确，加大住房融资信贷支持。引导银行金融机构合理确定商业性个人住房贷款最低首付比例，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付比例为20%，同时，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房的，执行首套贷款政策。

另以湖北神农架林区为例，湖北省神农架林区人民政府印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的工作措施》提出，降低商品房首付比例，居民家庭首次购买普通商品住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例由30%降为20%。新政明确，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策，执行“认贷不认房”。

据澎湃新闻不完全统计，在上述调整首套房认定标准的城市中，至少30城首套房首付比例低至两成，包括湖北省神农架林区、甘肃白银、湖北监利、贵州六盘水、江西宜春、贵州贵阳、四川广元、江西景德镇、陕西宝鸡、安徽蚌埠、河南洛阳、河南信阳、贵州遵义、河南濮阳、安徽蚌埠、湖北咸宁、湖南岳阳、湖北襄阳、四川自贡、浙江温州、湖南湘潭、湖北宜昌、河南安阳、安徽亳州、江苏连云港、广西钦州、江苏镇江、江西樟树、河北廊坊、甘肃兰州。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静指出，今年以来，各地积极落实“因城施策”，房地产调控措施持续优化，针对信贷方面，优化“认贷认房”标准成为其中重要一环。根据监测数据，今年已有近50城强调执行认贷不认房的贷款政策，对已结清首套房贷的居民，购买二套房可执行首套贷款政策（首付比例或房贷利率），有效降低了购房者的置业门槛和置业成本。同时，9月底央行、银保监会允许满足条件的城市下调或取消首套商贷利率下限，优化“认贷认房”政策与首套房贷利率下调相结合，更有利于改善性住房需求释放。

陈文静认为，当前，部分一二线城市及少量三四线城市仍执行“认房又认贷”，短期看限贷政策的优化仍有空间。结合国常会再次强调“因城施策支持刚性和改善性住房需求”，央行和外汇局传达学习二十大精神亦提到“更好满足居民的刚性和改善性住房需求，加大力度助推‘保交楼、稳民生’工作”，后续各地有望继续加大房地产支持力度，优化“认房认贷”标准的城市有望进一步扩围。

近期首个降低首付门槛的城市，“变卦”了。而这距离其发布楼市松绑政策不足两周时间。

3月5日，新京报记者从河南省驻马店市住房和城乡建设局方面了解到，在河南省政府约谈驻马店市人民政府主要负责人后，驻马店发布的17项稳楼市政策已从官网撤下，目前该市房地产政策按原政策执行。

房地产行业等待的政策春风刚刮一阵就停了，近期不仅出现于这一地。此前一天，广州一涉及房地产的细则就历经了“一日游”。

对此，专家认为，监管机构多次重申“房住不炒”，即便要放松，也要更强调供给端或企业端，对于购房端的政策变动会变得更加谨慎。

两地楼市松绑政策现“半月游”“一日游”

驻马店被撤下的文件全称为《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，其中有17项稳楼市政策，包括“要求金融机构适度下调个人住房按揭贷款利率，首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%”。同时，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的人给予补助，包括各类人才补助标准200元/人、大中专以上毕业生补助标准150元/人，农民工补助标准100元/人等。

这是新冠肺炎疫情期间首个明确提出降低购房首付的城市。此前，北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池对新京报记者表示，驻马店等地降低首付比例会对当地房地产市场产生一定影响，释放一部分需求。不过，中原地产首席分析师张大伟认为，驻马店并非一二线城市，只是三四线城市的代表，其下调首付比例的实际影响有限。

“该政策的心理影响较大，个别城市开始调整公积金首付政策，也算是目前为止最重磅的政策，这代表了救市政策已经进入第二阶段，开始刺激需求了。”张大伟表示。

实际上，政策发布会撤回这一幕，刚刚在广州发生。

广州市政府3月3日发布了《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务若干措施的通知》（下称“《通知》”），共提出48条举措，包括：广州公寓、商铺等商办项目不再限定最小分割单元，不再限定销售对象。

不过，仅一天后，广州市便表示细则要重新制定。3月5日记者在广州市政府官网搜索发现，这一房地产政策已被删除。

张大伟称，该政策意味着将不限售的商服类项目范围扩大，且可以卖给个人，没有最小面积规定，有利于有这类型土地储备的企业解套，对部分企业来说可加快项目的流动性。但并不公平，相当于为2017年政策收紧后还敢拿地的开发商量身定制。

撤回背后：存政策倒退可能，“房住不炒”是大原则

记者3月5日从安居客看到，驻马店的热门小区，3月二手房均价为每平米6521元，环比上涨0.91%，近半年整体波动不大。

值得一提的是，新冠肺炎疫情之下，多市“封城”，人员流动受限，不少城市的售楼处已关闭、工地停工，2020年一开年房地产行业便遭受意料之外的冲击。根据中原地产统计，为缓冲这一影响，2月以来，超过60个城市发布了不同程度的房地产调控政策，其中南宁重新放开二套房住房公积金贷款政策，东莞出台贷款最长年限统一设定为30年等措施。

对于为何驻马店和广州的调控政策撤回，张大伟对记者表示，到目前为止全国60多个城市发布的调控政策，“救市”刺激市场的不多，基本集中在公积金微调还款时间、土地出让金投资、预售时间变化等，政策力度很微弱。而驻马店与广州的两个政策对市场影响最大。

他进一步解释称，驻马店在疫情后第一个调整首付，而广州影响了2017年后拿地的土地规划，有可能出现商住政策的倒退，所以被叫停也难免。此外，房地产企业打肿脸现象普遍，房企公布的销售业绩都还可以，这种情况下就松绑政策，市场也比较敏感。

易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，一些尺度过大的放松内容，容易被约谈或“下架”。“房住不炒”是大原则，客观上也有助于明确后续的政策思路。即便要放松，也要更强调供给端或企业端，对于购房端的政策变动会变得更加谨慎。

其实从另一个侧面看，受新冠肺炎疫情影响，最近，房企的日子也着实不好过。

直播卖房、打折促销、高管自愿降薪，多房企花式“自救”

据机构数据，房企销量远不止“腰斩”那么简单。招商证券研报数据显示，2月1日~28日，36城新房整体销量同比增速较1月明显下降，同比增速降为-73%，一线、二线及三四线城市的同比增速则分别降至-65%、-64%及-79%。

一边是销售困难，另一边各地房地产政策却并没有明显的放松之势。虽然目前也有地方政府制定政策称允许房企延期缴纳土地出让金，规定银行不得盲目抽贷等，但这也仅能减缓房企一时的资金压力。

另外，诸如河南驻马店的将首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%的市场刺激政策，也在监管约谈之后不得不叫停，3月5日，该地17项稳楼市政策已从官网撤下，目前房地产政策按原政策执行。

在重重困难之下，房企只能“自救续命”，打折促销、直播卖房齐上阵，甚至还有房企高管自愿降薪，同时，房地产企业发债融资的消息也源源不断。

花式卖房：打折促销还搞直播

为了卖出自家房源，房企的方法可谓五花八门，不仅有直截了当的打折促销，还有不少房企或房地产平台搞起了直播卖房。

近一个月最引发市场关注的莫非恒大的打折促销了，根据规定，2月18日~29日期间，全国各在售楼盘（含公寓及写字楼）可享受7.5折优惠，3月1日至31日期间，可享受7.8折优惠。不止如此，进入3月份，恒大还大幅降低了订房门槛，从此前的5000元降至2000元。

疫情之下，房价下跌、以价换量已经成为普遍现象。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2020年2月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为15173元/平方米，环比下跌0.24%，其中，就有高达72个城市出现了环比下跌。

除此之外，为了打破无法带客户看房的困境，房企、房地产平台还发起了直播，为客户在线推房，目前，房天下、乐居等平台都上线了卖房直播。

从观看数据来看，直播卖房可谓吸引了不少人“围观”，2月18日《淘宝经济暖报》披露的数据显示，2月以来，全国500多家房产机构的5000多名置业顾问在淘宝直播平台“云卖房”，200万人“云看房”。房天下也公布数据称，2月份其新房直播共75684场，总观看人高达10.3亿。

不过，对于直播看房的效果，业内人士却并不乐观。中原地产首席分析师张大伟坦言，房地产线上是不会有什么客户的，很多房地产交易环节的限制性政策，例如限贷、限售、限价基本都没有放开，这种情况下，唯一能撬动客户的只能是大幅度的降价，其他任何措施都毫无用处。

诸葛找房数据研究中心也表示，目前线上售房很难促成客户成交，新冠肺炎疫情下线上售房会维持购房者对房企和购房的好感及意识，但并不会对整体的销售有较大改善。

一位预期购房者杨女士也对记者坦言：“直播看房我倒是挺有兴趣看的，毕竟可以了解不同楼盘的更多情况，方便在家对比，但如果真的要买房，肯定还是得去现场看看再做选择。”

融资关乎房企生存，房企频发债

销售受影响，房企的资金链也承压，对于一些资金紧张的中小房企而言，新冠肺炎疫情无疑是“雪上加霜”。

近期，房企纷纷发债融资，融资规模同比大幅上涨。Wind数据显示，2020年1~2月，国内房企债券融资2484亿元，同比上升36%。

华泰证券研报数据也显示，仅2月份，境内债发债规模就达363亿元，同比上涨50%。1~2月的境外债也累计发行1523亿元，同比增长3%，已占去年发行量的28%。

大型房企如华夏幸福、万科等在2月份均发布了债券融资相关公告，万科A在2月29日的公告中称，其申请的面向合格投资者公开发行不超过90亿元的公司债券及发行不超过30亿元的住房租赁专项公司债券均已得到证监会批复。

58安居客房产研究院分院院长张波对新京报记者表示，从融资成本来看，近期有出现下滑的迹象，房企在2月的境内外融资都显得较为积极，一方面是受疫情影响国内对于企业发债有一定放松，虽然房地产金融侧的监管从严还在强调，但实际层面房企可以获得的资金支持已经有所增强，并且国外对于房企融资也相对持友好态度，这在一定程度上也推高了海外融资的增长。

张波同时认为，当下的融资正是解决房企的生存问题，分行业来看，房地产在今年的偿债规模明显居前，2020年将到期的债务体量巨大，这本身就需求通过更多融资渠道来“借新还旧”，同时受疫情影响，当下的预售情况远低于去年同期水平，在客观层面造成了房企预售资金的快速缩水，在影响现金流的同时，对于一些中小房企的生存产生极大影响，尤其在今年上半年，融资问题将关乎不少房企的生存，整体流动性放松对于房企在2020年的生存状况将起到重要作用，也是保证房地产行业稳定发展的重要手段。

有房企高管自愿降薪，房天下薪资缓发

另外，还有一些房企或房地产平台甚至降薪自救、缓发薪水，媒体报道称，凯德集团董事会和高管层自愿降薪，其董事费和基础薪资将从4月1日起降低5%~15%，所有经理级及以上级别的员工冻结涨薪。其他员工不受影响，此举措将在6个月之后或者疫情平稳后重新评估。

房天下也表示，3月5日将发送2月份的薪资，但为应对疫情影响，全员2月份薪资进行一次性缓发处理，从3月份开始，再根据各公司、集团的业绩恢复情况，对2月份缓发部分进行赎回安排。

可以预见的是，无论如何，短期内新冠肺炎疫情给房地产行业带来的负面影响已不可避免。但不少券商研报观点认为，实际上，购房需求并未因疫情的出现或发展而取消，只是将需求延后，因此，在疫情结束后，这部分需求将得到集中释放。此外，也有观点认为，此次新冠肺炎疫情将加速行业内公司的分化，一些“造血能力”较强的房企将脱颖而出。

中泰证券研报就发表观点称，该事件或加速行业去杠杆和分化，凸显现金流管理能力，高质量周转能力的重要性或提前受到重视，高质量周转不等于高周转，无息负债的驱动和非囤地模式是主要方向，行业去杠杆的背后将使得真龙头凸显。

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